大埔火災事故常見法律問題

1. 所有樓契於大火中燒毀，我可以怎樣做？
   
   你可作出法定聲明解釋遺失樓契正本的詳情。由於這份法定聲明是重要法律文件及就其內容有法律後果，我們建議可就此諮詢律師以保障你的權益。
2. 我於大火前簽訂買賣合約購入宏福苑物業，我是否仍需進行買賣程序？
   
   鑒於每份買賣合約的條款皆有差異，請諮詢代表你購入物業的律師。一般而言，買賣合約多數訂明，簽訂合約時風險即轉移給買方。如屬此情況，買方須完成交易，但具體情況仍須視合約條款而定。
3. 我可以向業主立案法團提出索償嗎？
   
   業主立案法團是根據《建築物管理條例》（香港法例第344章）成立的法人組織，有權代表所有業主管理公用部分，並可透過法律途徑維護權益。業主就公用部分所具有的權利、權力、特權、職責，均須由法團行使及執行。而業主就公用部分所負有的法律責任，也須針對法團執行。
   如果有證據顯示業主立案法團於事件中存在疏忽或違反公契/法定的責任，業主立案法團有可能需要承擔民事法律責任。
4. 屋苑公共部位（如走廊、電梯、電力系統）應該由誰負責維修？
   
   屋苑公共部位的維修責任屬於業主立案法團。業主立案法團可向保險公司提出索賠，用以維修屋苑公共部位。
5. 我可以向樓宇保險（火險）提出索賠嗎？
   
   如果你有購買樓宇保險（火險）、家居財物保險等保險產品，你應該盡快通知保險公司以免錯過保險條款中的通知時限。鑒於每份保險的條款皆有差異，請諮詢你購買的保險公司有關索賠的要求或就此諮詢律師。至於由業主立案法團投保的樓宇保險（火險），原則上用於公共重建，並非直接用於個別單位的維修或者清償個別按揭貸款。不過，一般由業主立案法團投保的樓宇保險（火險）會覆蓋樓宇結構，我們建議你與法團了解火險投保的覆蓋范圍，以釐清火險是否覆蓋屬於你個人的損失。 
6. 我租住的單位因事故受損，可以請業主負責維修嗎？
   
   每宗個案中物業的具體維修責任取決於租約的條款，不能一概而論。一般來說，若租約有列出業主和租客各自的維修責任，業主通常須負責維修物業的結構性部分，如基本的牆壁維護、供電、水管、煤氣系統等；而租客則負責內部的保養，如室內裝修。若物業出租時附有家具，租約通常會列明這些家具的維修責任誰屬。
   若業主 / 租客有購買火險、家居財物保險等保險產品，受保人應該盡快通知保險公司，以免錯過保險條款中的通知時限。
   若租約沒有明確列出具體維修責任誰屬，不論業主是否因火災得到保險公司或其他第三方的賠償，業主一般沒有義務把單位重修至租約起始時的狀況。
7. 我可以事故為由要求租金暫免 / 寬減嗎？
   
   一般的租約範本，如地產代理提供的範本的條款，不會列明在單位無法居住時，業主有減免、暫停收取租金等責任。除非租約有列明以上的條款，否則租客若希望尋求任何租金寬免安排，均須與業主協商，業主或會酌情處理。為免紛爭，協商應以書面形式進行，為協商結果保留書面依據。
8. 我租住的單位受損，可以終止租約嗎？
   
   鑒於每份租約的條款皆有差異，請諮詢代表你處理租約的律師。一般而言，租約中應包含終止租約及減免租金的條款。
9. 業主可以用我早前支付的租賃按金補償其在事故中的損失嗎？
   
   不可以。一般來說，除非租約另有列明，租賃按金屬租客所有，業主一般只能從租金按金中扣除欠租款額，或從按金中扣除任何因租客違反租賃條款而導致業主蒙受的費用、開支、損失或損害賠償。當業主在非因租客過失情況下蒙受損失，租客毋需為損失負責。

第一部分：基本概念與即時步驟

1. 什麼是「遺產承辦」？為何需要辦理？
   1. 「遺產承辦」是一個法律程序，旨在處理死者名下留下的資產（即「遺產」）。當一個人去世後，他/她名下的銀行戶口、物業、股票、車輛等資產會被「凍結」。
   2. 為了合法地「解凍」、收集、管理這些遺產，並將其按照死者的遺囑或法律規定分配給受益人，相關人士必須向香港高等法院的遺產承辦處（Probate Registry）申請一份名為「授予承辦書」（Grant of Representation）的法律文件。
2. 我的親人在火災中不幸離世，第一步應該做什麼？
   1. 首先，你須仔細檢查死者有否訂立遺囑。如你未能確定，可委託香港律師樓向香港律師會申請進行遺囑搜查。
   2. 如死者已訂立遺囑，則由遺囑執行人向法院申請遺囑認證。
   3. 如死者未有訂立遺囑，你須參考《無爭議遺囑認證規則》（香港法例第10A章） 第21條所載的優先次序，以判斷自己是否屬有權申請遺產管理書的人士。

第二部分：關於債務、保險及其他資產問題

3. 單位的保險賠償和政府援助金，算是遺產嗎？如果單位有其他共有人，怎麼辦？
   1. 保險理賠歸屬：視乎保單條款及受益人決定賠償金歸屬。
   2. 政府援助金：直接發放給申請的家屬，不屬遺產。
   3. 共有業權（Co-ownership）： 
      1. 聯權共有（Joint Tenancy）俗稱「長命契」：如果單位是以方式「長命契」持有，當其中一位業主去世，其業權會自動轉移給尚存的其他聯權共有人，不納入遺產範圍。
      2. 分權共有（Tenancy-in-Common）：如果是分權共有，每位業主擁有獨立的業權份額。去世業主的份額將成為其遺產的一部分，按遺囑或《無遺囑者遺產條例》分配。
4. 死者生前有按揭貸款和信用卡欠款，這些債務怎麼辦？
   1. 法律原則是「債務跟隨遺產」。死者的債務必須從其遺產中優先償還，然後餘額才能分配給受益人。
   2. 按揭貸款： 宏福苑單位的按揭貸款需要處理。您應盡快通知相關銀行，並提供死亡證。按揭貸款處理方式包括但不限於： 
      1. 用遺產中的現金償還。
      2. 若遺產現金不足，可能需要出售其他資產來還款。
      香港金融管理局和香港銀行公會於2025年11月28日宣布為受災居民的按揭、私人及信用卡等貸款提供預先批核的六個月還款寬限期（包括本金和利息），並豁免相關的罰息和手續費¹。

第三部分：承辦時間及其他實務問題

5. 整個遺產承辦過程大概需要多長時間？
   1. 時間長短因案件複雜程度而異：
      1. 簡單直接的案件： 如果文件齊全、沒有爭議、遺產結構簡單（如只有少量銀行存款），一般需時約4至10個月。
      2. 複雜案件： 如涉及遺囑被毀、家庭成員對遺產分配有爭議、需要處理居屋業權或海外資產等，則可能需要一年或更長時間。
6. 有沒有簡化程序（小額遺產）？
   1. 詳情可參閱: 民政事務總署 - 管理小額遺產網站
      
      申請確認通知書的資格
   2. 發出確認通知書的目的，是讓死者 (在二零零六年二月十一日或之後去世的人士) 的遺囑執行人或有權優先管理死者遺產的人士，管理死者的小額遺產。
      1. 要符合資格申請確認通知書，死者在去世當日在香港實益擁有的所有財產為總額不超過 50,000 元的款項；同時，死者沒有以信託人身分或祖╱堂的經理或司理身分持有任何財產。
      2. 申請人必須是死者的遺囑執行人或有權優先管理死者遺產的人士。
      3. 如在死者去世當日，死者在香港實益擁有其他非款項的財產（例如證券、業務、房地產、汽車、保管箱、珠寶、強制性公積金、保險單），或欠下債項（例如稅項、銀行貸款、透支、信用咭欠款），確認通知書並不適用。
   3. 如死者的財產不符合以上條件，你或需要向遺產承辦處/遺產管理官提交管理遺產的申請。有關內容，請瀏覽此網址。
   4. 如死者生前租用銀行保管箱，你需要先申請「需要檢視銀行保管箱證明書」，並在民政事務總署職員陪同下檢視保管箱。有關申請程序，請瀏覽此網址。
7. 親人於火災中離世，我急需提取親人銀行戶口中的款項，可以怎樣做？
   1. 在未獲得遺產承辦處發出授予書之前，任何人都不得保管或以任何方式管理遺產的任何部分，否則可能會觸犯擅自處理遺產的罪行。
   2. 因此，如你急需現金作殯殮開支，你可向民政事務總署遺產受益人支援組申請支用款項以支付殯殮開支，詳情可參考民政事務總署相關網頁。
   3. 如你急需現金作生活費，你亦可向民政事務總署遺產受益人支援組申請支用款項作生活費，詳情可參考民政事務總署相關網頁。
   4. 你亦可以向政府²及各大慈善機構如東華三院³及仁愛堂⁴申請援助。

如需法律諮詢，可致電香港律師會大埔火災緊急免費法律諮詢熱線2840 1011。

有用連結：

遺產承辦處簡介:
https://www.judiciary.hk/zh/court_services_facilities/probate.html

民政事務總署- 遺產受益人支援服務
https://www.had.gov.hk/tc/public_services/estates.htm 

一戶一社工熱線電話：182183

¹  https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2025/11/20251128-10/

² https://www.taipofire.gov.hk/chi/financial.html

³  https://www.tungwah.org.hk/press-release/東華三院為大埔宏福苑火警事故提供緊急援助-與受/

⁴  https://www.giveyot.org.hk/emergency/detail.php?item=poWS

1. 家庭中有成員因為火災身故，是否應該要做遺產承辦？
   
   無論是處理身故家屬的遺產問題，或身故家屬的人身傷亡賠償問題，最終均須由遺產承辦人負責處理。因此，申請遺產承辦乃屬必要程序。
2. 在大火中受傷或身故的人士, 可以向有關人士索償嗎？
   
   在是次意外而言，在大火中受傷或身故或遭逢財物損失的人士，可考慮對有關責任方提出民事索償。原告須證明該等人士在是次火災中存在疏忽、侵權，或違反相關法律條文或安全守則，並因此導致火災及有關損失。至於賠償方面，則會因應受害人的背景及實際情況作出個別評估。如果您準備索償，建議妥為保存所有相關文件包括留院文件，醫生報告，醫療記錄，醫療費用收據，入息證明文件，以及財物損失文件等等，以備日後使用。
3. 如果在工作期間發生火災，我或家人因此受傷或死亡，可申請工傷賠償嗎？
   
   如果你或家人在工作期間受傷或死亡（例如：消防員、警員、外籍傭工、物業管理員及清潔工等），除了民事索償外，你亦可以根據僱員補償條例  (香港法例第282章) ，向僱主申請工傷賠償。
   受傷個案的賠償的範圍包括：
   1. 喪失工作能力（由勞工處及或專家評估）
   2. 病假賠償（為人工之4/5）
   3. 醫療費用（每日/次，不超上限$300
   死亡個案的賠償會因應死者的工資以及年齡去計算。
   請保留入息證明、醫療單據及病假紀錄。
4. 大火當日，我因為吸入濃煙感到不適，但沒有即時求醫，事後出現呼吸道問題或心理陰影（如失眠、發惡夢）才去看求醫，還能索償嗎？ 
   
   一般來說，很多災難的後遺症，特別是心理創傷，如創傷後壓力症 (Post-traumatic stress disorder) (PTSD)和慢性呼吸道疾病，並不會在事發當天就顯現出來。如果您證明到您的病症是因火災所引致，你亦可以因此索償。
5. 除了民事索償，我還可以向政府申請哪些緊急援助或特惠金？這些會不會影響我日後的索償金額？ 
   
   可以申請，而且這些援助通常不會影響您最終的民事索償總額。 
   可申請的援助：
   1. 社會福利署緊急救濟基金¹ ：為應付突發災難引致的即時經濟困難。
   2. 東華三院甘霖援急基金² 、仁愛堂仁間有愛支援計劃³等，由各大慈善機構管理的緊急援助基金，為受災家庭提供即時經濟支援。
   3. 政府為受災者及其家屬提供的應急補助金、生活津貼、慰問金及殮葬費津貼⁴。
6. 如果被告公司宣佈破產清盤，我是否就拿不到任何賠償？
   
   不一定，關鍵在於被告人本身的財政實力，以及被告人就這火災意外所購買的第三者責任保險，香港的法律體系對此有相應的保障。
   根據香港法例第273章《第三者(向保險人索償權利)條例》，如果一個已投購第三者責任保險的被告（例如工程公司）不幸破產或清盤，受害人有權繞過這個已破產的公司，直接向其保險公司追討賠償。
7. 索償有時限嗎？
   
    一般而言，有關人身傷害的案件，申索的時限為三年。
   至於勞工賠償，索償時間為兩年。
8. 我應該找什麼人處理索償？
   
   應該尋求具備相關經驗的執業律師協助處理索償，而不要輕信一些所謂「不賠償，不收費」等口號招徠的所謂代理人，以免在索償過程中蒙受損失。在未取得適切及全面的法律意見前，亦不宜隨便簽署任何和解協議或同意書，以免不自覺地放棄日後追討權利或接受不合理條款。
   此外，合資格人士，應考慮並儘快申請法律援助，以獲安排律師代表及減輕訟費負擔。
9. 我想尋求外界法律意見，但因經濟困難無法聘請律師，可以怎樣做？
   
   香港有健全的制度確保市民得到法律援助。主要途徑如下：
   1. 法律援助署（法援署）： 
      你可申請法律援助。當你通過經濟審查和案情審查獲得法律援助後，法律援助署會為您安排適合的法律代表。
      就經濟審查，普通法律援助的資產上限為港幣$449,620，輔助法律援助計劃現時資產上限為港幣$2,248,110。自住物業通常不計算在內。
   2. 義務法律服務：
      針對此次事件，律師會已設立熱線，提供免費的初步法律意見。
      香港律師會免費法律諮詢熱線：2840 1011

有用連結：

法援署網頁：
www.lad.gov.hk

¹  https://www.swd.gov.hk/tc/pubsvc/socsecu/emergencyr/

² https://www.tungwah.org.hk/press-release/東華三院為大埔宏福苑火警事故提供緊急援助-與受/

³  https://www.giveyot.org.hk/emergency/detail.php?item=poWS

⁴  https://www.taipofire.gov.hk/chi/financial.html

1. 如果我因火災受傷而無法工作，我有權申請有薪病假嗎？如住所受損或因受傷而不能上班，應如何處理？
   
   你有權向僱主申請病假。
   當僱員因火災而無法上班時，首先需視乎是因日常生活受到影響，還是因受傷或身體不適而未能工作。除非僱傭合約另有更有利於僱員的規定，僱員在這類情況下所享有的法定權益及保障，均按下文所述的香港法例處理。
   1. 非因身體受傷或疾病而無法上班的情況
      若僱員並無受傷或患病，只是因火災導致住所損毀、缺乏衣物、交通受阻等原因而暫時無法上班，《僱傭條例》（香港法例第 57 章）並沒有就此提供法定有薪假期。僱員可與僱主商議，以年假、補假、事假或無薪假形式處理；如遇重大事故，亦可向勞工處或社署尋求緊急支援。
   2. 因火災而受傷或身體不適的情況
      若僱員因火災受傷、吸入濃煙，或出現身體／心理狀況而不宜工作，並能提供註冊西醫或註冊中醫簽發的病假證明，便可依《僱傭條例》申請法定病假及病假津貼。合資格的病假津貼為平均日工資的 80%。
      法定病假累積方式如下（注意：並非每年重設）：
      • 僱員於受僱首 12 個月內，每完成一個月的連續合約工作，可累積2 日法定病假；
      • ­其後每再完成一個月工作，可累積 4 日法定病假；及
      • 病假可持續累積至最多 120 日，上限固定，並非「每年 120 日」。
      僱員在累積足夠病假並提交醫生證明的情況下，可就連續四日或以上的病假申領病假津貼。
   3. 若火災屬於因工意外
      若火災在工作期間發生或因工作引起，僱員除可享有上述病假權益外，還可依《僱員補償條例》（香港法例第 282 章）申索相關因工受傷補償，包括醫療費用、暫時或永久喪失工作能力補償及其他權益。僱員應盡快通知僱主並保留所有醫療及事故文件。
   4. 實務建議
      僱員應及早向僱主交代火災對其上班安排的影響，並商議合適的過渡方案。如情況嚴重，可查詢政府部門或救援機構的臨時援助措施。如僱主未能按法例提供相應病假津貼，可向勞工處勞資關係科尋求協助。
2. 如果我的家人在火災中受影響，但我本人並未受傷，我有權申請有薪假期嗎？
   
   香港並無法定恩恤假。
   一般而言，香港法例並沒有定明僱員可因家人受災難影響而享有有薪恩恤假。
   如你需要因照顧家人或處理家庭緊急情況而請假，你可以：
   1. 查閱僱傭合約或員工手冊，了解你的公司是否有恩恤假或喪假等安排；
   2. 若公司並沒有相關政策，你可以考慮申請年假，或與僱主商討其他合適的假期或工作安排。
      雖然法律沒有強制要求，但勞工處鼓勵僱主在員工遇到家庭困難時酌情彈性處理，例如容許在家工作或調整工作時間。你應主動與僱主溝通以尋求最合適的解決方案。
3. 如果因火災影響導致我的出勤或工作表現受損，僱主可以解僱我嗎？
   
   這取决于你缺勤的原因以及實際的情况，在下列特定情形下，法律保障員工不得被解僱。
   僱主在你領取疾病津貼期間解僱你是違法的。
   《僱傭條例》保障僱員不得僅因使用法定病假而遭解僱。惟若你有嚴重失職行為，例如拒絕遵守合法指示或嚴重怠忽職守，僱主可即時解僱你。
   以下為符合領取疾病津貼的條件
   1. 病假須連續至少4天； 
   2. 已累積足夠的有薪病假天數； 
   3. 病假須附有醫生證明書。
   請注意，儘管許多僱主提供較法定標準更優厚的病假政策（例如為連續不足四日的患病期間提供薪資），然而根據《僱傭條例》，免遭解僱的法定保障僅適用於員工處於符合領取「疾病津貼」資格的病假期間。若你的病假不符合前述領取疾病津貼之法定要求，則無法享有此項法定保障。
   視乎你的傷勢或健康狀況，你可能被視為《殘疾歧視條例》下的殘疾人士。該條例規定，僱主不得因殘疾而給予你較差待遇，如解僱、拒絕晉升或不公平地對待你。
   然而，若你因為自身的殘疾：
   1. 未能執行工作的固有要求；或
   2. 為執行工作的固有要求，需要僱主作出一些便利，而這會令僱主遇上不合情理的困難，則不屬違法。
4. 如果公司財物（如電腦或文件）在火災中遺失或損毀，僱主可以扣減我的薪金或要求我賠償嗎？
   
   一般而言，僱主不得因財物損失而扣減你的薪金。
   如你因火災導致公司財物遺失或損毀，你應盡快通知公司。
   根據《僱傭條例》，除非你有疏忽或失職（例如在違反公司政策下攜帶公司設備回家），僱主不得因公司貨品、設備或財產的遺失或損毀而扣減你的薪金或要求你賠償。
   如你因疏忽或失職而損壞或遺失僱主的貨品、設備或財產，僱主可扣減你的薪金。金額必須以實際損失價值為準，且不得超過港幣300元。在這些情況下扣除的工資總額，亦不得超過僱員該工資期工資的四分之一。

如需法律諮詢，可致電香港律師會大埔火災緊急免費法律諮詢熱線2840 1011。

1. 我可以向業主追討因事故造成的財產損失、人身傷害賠償嗎？
   
   租客如因火災遭受財產損失或人身傷害，可考慮根據侵權法向有過失的責任方追討賠償。然而，業主一般無需對這些損失負責，除非租客能夠證明火災是由於業主的疏忽、違反租約條款或未履行其法定責任所直接導致。
2. 起訴他人要求賠償是否有時間限制？
   
   是的，香港不同類型的民事訴訟均有法定時限，主要由《時效條例》規管。
   • 一般合約或侵權申索：根據《時效條例》第4條，訴訟必須在相關訴訟因由產生的日期起計 6年內 提出。
   • 人身傷害申索：時效通常為 3年，從傷害發生之日或申索人知悉相關權益之日起計算（以較晚者為準）。若受害人在此3年時限內去世，其遺產代理人提出申索的時限，為受害人去世之日或代理人知悉相關權益之日起計 3年（以較晚者為準）。
   建議應對措施：
   受影響人士應就個別情況儘早諮詢法律意見，以確定具體的訴訟理由並在法定時限內採取法律行動。

如需法律諮詢，可致電香港律師會大埔火災緊急免費法律諮詢熱線2840 1011。

1. 如果我的銀行文件在火災中遺失，我該怎麼辦？我該如何處理我的資金，以及如何償還即將到期的按揭、私人貸款和信用卡貸款？
   
   2025年11月28日，香港金融管理局和香港銀行公會與28家零售銀行商議後，宣布了6項應急支援措施，以援助受大埔火災影響的居民。¹
   應急支援措施如下:
   
   1. 優先處理受災居民銀行戶口操作和補辦文件（如提款卡、信用卡和扣帳卡等），並靈活安排領取或直接派送。
   2. 為減輕受災居民的即時資金壓力，銀行將特別處理未能出示身份證明文件或銀行文件的受災居民，以不同方式核實身份，以提取現金及繼續使用其他銀行服務。
   3. 為受災居民的按揭、私人及信用卡等貸款提供預先批核的六個月還款寬限期（包括本金和利息），並豁免相關的罰息和手續費。
   4. 設24小時電話專線解答查詢。受影響的居民也可以關注相關銀行的分行、網站和社交媒體，以獲取最新資訊。
   5. 延長大埔區銀行分行服務時間，增派人手應付當區需求。實際開放時間請詢問有關銀行。
   6. 協助透過銀行購買保單的受災居民跟進保險賠償。銀行將主動聯絡透過銀行購買保單的受災居民，協助他們提出索賠申請。
   2025年12月4日，銀行業界宣布，進一步推出以下五項跟進措施：²
   1. 金管局與銀行業界及有關政府部門建立協作機制，協助親屬加快處理死難者的銀行帳戶和保險箱事宜。
   2. 為受災人士提供緊急免息或低息貸款、擴大信貸支援措施覆蓋範圍及密切跟進按揭後續安排。
   3. 三間發鈔銀行（滙豐銀行、渣打銀行及中銀香港）將在受災大廈解封後提供一站式服務，為受災居民檢測及兌換任何發鈔行及政府發行、因是次火災受損的鈔票及硬幣。
   4. 各零售銀行亦不會收取任何與政府「大埔宏福苑援助基金」銀行帳戶往來的手續費，包括存入捐款及收取基金資助。
   5. 繼續延長大埔區銀行分行的服務時間。

有關銀行業務安排的更多詳情，請聯絡您的銀行。

如需法律諮詢，可致電香港律師會大埔火災緊急免費法律諮詢熱線2840 1011。

¹  https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2025/11/20251128-10/

² https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2025/12/20251204-7/