本文曾載於星島日報A7

「生約」與「死約」

蔡小玲律師

Ms Shirley CHUA, Solicitor, Hong Kong SAR

讀者陳先生來函說，他剛從英國公司被調職到港，帶著一家大小現居酒店，盼盡快覓得租住居所。但地產經紀問他要「生約死約」年期多長，又問是否要「全包」；加上東主動輒要求租客一口氣付按金、上期等幾個月租金才可搬入單位，未知這是否本港法律規定呢？

本港住宅租務，受本地業主及租客最新修訂綜合條例 (Landlord and Tenant (Consolidation) (Amendment) Ordinance 2004) 及普通法相關案例所監管。按法規，業主與租客可自由協商住宅租約條款，例如租期的長短、租金的計算單位及付款方式、按金金額等。其中租期多以年數計算，例如俗稱「一年死約、一年生約」的兩年普通住宅租約。在起租日起計，頭十二個月業主及租客都不能單方面擅自終止租約，否則屬單方毀約，守約方有權追討賠償。

一般在租約第一年「死約」到期前兩個月，租客需考慮是否行使第二年「生約」的權利。 租客可書面書面通知業主要求行使「生約」權利，續租一年，但若雙方在新租金額不能達成協議，租客要在「死約」屆滿時搬出，合法終止租約。

而租金「全包」概念，一般是指住宅租客每月繳付「全包」租金後，其他一切所租物業相關的差餉、地租、管理費及雜費均由業主負責。而住宅租金常以月租計算，簽約時業主會要求租客即時預繳按金、上期，但上述費用並非法律規限，只是市場約定俗成，由雙方協議。

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