本文曾載於星島日報A7

放盤協議
委託書應盡錄

蔡小玲律師
Shirley CHUA, Solicitor, Hong Kong SAR

有親友上月收回半山舊居的出租單位，被地產代理游說盡快放盤出售，並建議她委託獨家代理，通過私人招標方式出售，以爭取最理想售價。她希望多了解獨家代理及私人招標方式出售的意思。

在港出售住宅物業，沒有法律明文規定必須通過代理代辦。很多時業主繁忙，認為地產代理的客源較廣，便委託一個或多個地產代理處理賣樓事宜。其中委託條件如獨家或非獨家、委託期限、委託範圍、廣告費用之負担及成功出售後業主要付代理的佣金數額等，雖有市場慣例可循，惟非法律硬性規定，可由雙方面議，並把所有口頭協議盡錄書面委託書內，避免日後爭拗。

至於佣金多少，最常見的是以樓價的一個百份比計算，亦有業主選擇支付一個預先議好的價目，視乎雙方協議而定。一般是買賣雙方各付最終售價的百份一給雙方所委託的代理，若代理一併代表買賣雙方，或涉及交易銀碼較大時，業主有更大議價空間。

招標宜聘律師擬細節

文中提及的獨家代理即是"sole agency"，是業主承諾在某約定時限內，只通過所委託的代理為唯一的代表放售物業。很多時獨家委託條文更會規定，無論物業成交最終是否由該獨家代理促成，只要在委託有效期成交的話，業主均需按照獨家委託文件支付佣金，即使業主自行轉讓相關物業，受委代理仍有權索償佣金。故業主在簽署任何代理委託文件時須小心看清及考慮所有條款

最後，以私人招標方式出售住宅物業，是其中一種常見的放售現樓方式，即所謂"private tender"。較多用於售賣重點商業樓宇或貴重私人住宅。由於招標文件涉及很多重要法律條文， 業主宜聘請專業律師代草擬細節，例如業主應在招標文件保留最終不需解釋原因，可隨時收回物業的權利，及不一定要售於出標最高價者，此舉能讓業主兼顧考慮其他條件如交易期長短或買家身分等。

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