本文曾載於星島日報A14 3/9/2007

招標維修須逾五成票數

彭雪輝律師

陳太現任一大廈業主立案法團的秘書，負責召開法團業主大會 (“大會”) 的事宜。最近，該大廈需要進行翻新，而翻新工程正在進行招標。陳太和委員之間聽聞有一宗案件，關於某幢大廈的業主，在大會上通過一項招標議案以選出工程承建商時，由於投票程序不妥當而導致議案無效。現時，陳太知道有4個承建商參與投標該大廈的翻新工程，她想知道在通過議案選出中標者時，應如何符合法例的要求以免引發訴訟。

其實，陳太和委員提及的案例，應該是指上訴法庭於2005年3月14日的案件 –  荃灣花園業主立案法團 訴Prime Light Limited CACV 1/2004。簡括來說，該案件是關於維修工程的招標，業主需要在3個方案中選出其中一個。根據大會的投票結果，當日出席會議的業主所佔的總份數為1024份，其中998份投了票，方案1獲得253票，方案2獲得307票，方案3獲得438票。由於方案3得票最多，管委會隨即宣佈採納方案3，並準備處理業主分擔費用的安排。

法團於2003年向土地審裁處提出申索，向其中一個業主 Prime Light Limited 追討大廈維修工程的分擔費用。法官駁回法團的申索，法團不服向上訴法庭提出上訴，再度被駁回，並維持土地審裁處的裁決。上訴法庭指出，即使《建築物管理條例》沒有就「多數」一詞 (或英文的 “Majority”) 作出釋義，應理解為「一般所指的意思，即超過50%」。上訴法庭認為，法團於表決當日接納438票為多數票之決定，並不附合條文所述需要由「多數票通過」的定義，所以，採納方案3的決議實屬無效。

因此，不論維修工程有多少個承建商參與投標，有關決議必須由親自出席或委派代表出席會議的業主以超過50%的票數通過，以免引發不必要的紛爭甚至訴訟。

下週的法律信箱，我們將探討陳太應如何在大會上處理4個承建商參與投標的具體事宜。

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