本文曾載於星島日報A14 7/5/2007

購買舊樓帶有僭建物須知

陸永雄 執業律師

有讀者最近來信謂欲購買一個舊樓齡的樓宇單位，但在觀看某單位後，懷疑該單位存在非法建築物，垂詢在購買這一單位時應注意什麼事項, 以確保本身利益。

買家往往在觀看舊樓物業單位後，察覺到有僭建物在內(如露台)及有異常的改動(如將浴室改建為廚房或將睡房改建為浴室)，更有些獨立屋宇(如村屋)加建車房在地下門外的地方。此等建築物很大可能為非法建築物，所謂非法，即是在建築、加建或改建前沒有取得業主立案法團(或管理公司)或屋宇署的批准而建成的。

在一般的大廈公契裏都有明文規定是不可隨意改動物業單位的間格，除非得到業主立案法團或管理公司允許。「建築物條例」(123章)第23及24條亦提到屋宇署有權拆掉違例建築物，若在發出通知書的時限內業主沒有履行清拆命令，屋宇署可根據該條例進行清拆及向違例業主追討因清拆而花去的費用，如費用沒有繳付的話，屋宇署可根據該條例 第33條在田土註冊處登記命令，示意業主或買家必須清繳該未償還的費用，藉以影響物業的業權，此舉俗稱「釘契」。

上述提到的違例建築事項，是包括未經屋宇署批准而擅自改動的排水或影響樓宇結構的工程。物業業主必須在改建物業前遞交建築圖則予屋宇署批核，代批准改建後才可進行有關工程。要注意的是，在查核業權有否因該等非法建築物而受影響時，買家必須要求賣家出示一張由認可建築師發出的証明，証明有關改動是非結構性的改動(即沒有違反上述第23及24條)，或証明有關改動為已經屋宇署批准的合法改動。

基於以上情況，買家應參考第一手樓契的圖則及以書面向屋宇署或有關管理公司查詢或直接向賣家查問，確保物業沒有附帶非法或違法改建的建築物。

本文內容純屬個人意見，並不代表香港律師會立場。

香港律師會鄭重提醒讀者，本文所載之內容是參照文章刊登日適用法律而提出看法，並不構成任何法律意見。讀者如有個別法律問題，應當就其個別情況向律師徵詢法律意見。

任何人士如因文章所載或漏載的資料而引致任何損失或損害，香港律師會及撰寫文章的律師絕不承擔任何責任。