本文曾載於星島日報A13 23/4/20007

準租客慎防陷阱

陳志輝 執業律師

有讀者於二零零六年初與業主簽下街約租用某一商舖三年。當時讀者知悉該商舖已經抵押給銀行，在業主的遊說及未有尋求法律意見的情況下，讀者未有要求業主索取銀行同意便租用該商舖，並花了數十萬元作裝修。最近讀者知悉業主已破產並收到按揭銀行來信，聲稱已取得法庭收樓令，現要求讀者遷出商舖。讀者現想查詢他是否要按銀行的要求遷出。

一般按揭契都會包含一項條款，規定按揭人(業主)在把按揭物業租予第三者(租客)時必須先取得其同意。假如銀行已同意業主把物業租予租客，即使他日業主無法供款而導致銀行收回該物業時，租客仍可繼續使用該物業，並把有關租金交予銀行。

相反，假如業主在把物業租予租客時未取得銀行同意，因業主違反了按揭契的條文，銀行有權收回該物業。由於業主與租客簽訂的租約對銀行沒有約束力，即使租客願意交租給銀行，銀行也不一定要接受有關租金並有權要求租客遷出。若租客不肯遷出，便成為了侵權者。

由於讀者的業主在未取得銀行同意的情況下出租該商舖，除非銀行同意讓讀者繼續租用該商舖，否則讀者必須應銀行之要求遷出，以避免不必要之訴訟。

因此，提醒各準租客在簽訂租約文件前，應先在土地註冊處作土地查冊，查閱該物業是否已抵押給銀行。假如物業已抵押給銀行，便應要求業主提供銀行同意出租書，以免在租約期滿前被銀行趕離租用之物業。

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