本文曾載於星島日報A10 12/3/2007

『必買必賣』難撻訂脫身

蔡小玲 執業律師

(Ms. Shirley Chua)

友人深夜來電，異常焦躁不安。事緣友人在較早前簽了臨時買賣合約用三百萬元購置一所有十多年樓齡的二手住宅物業，及後到銀行申請按揭時，不獲批貸款全數。友人以為可以「撻細訂」幾萬元了事，駭然在諮詢法律意見後才發覺所簽臨約中有「必買必賣」條款，現被物業賣方堅持要友人簽正式合約及如期成交。原先促成此單成交的地產代理更告知如毀約即會被追討買賣雙方應付之佣金，致令友人苦惱不堪，不知如何是好。有感所述情況亦有可能影響一般置業市民大眾，故公諸同好。

其實任何人仕簽署任何形式之合約前，務必細閱其中條款。住宅物業買賣市場現時流行的所謂「臨時買賣合約」（俗稱「臨約」）（Provisional Sale and Purchase Agreement）是一紙對買賣雙方及促成交易經紀都是非常重要的文件，因在簽署後立約各方皆在法律上受箇中條款約束。故此，市民千萬不要以為這只是一張「臨約」而掉以輕心。因為此「臨約」正是正式合約的藍本，當中各方所簽署承諾的，在法律上已在簽臨約時一刻生效，除非明文規定某些部份容後生效。基本上，到正式合約階段，雙方律師只是根據所簽「臨約」更詳盡列出交易細節及其他相關條款而已，但當中基本協議條款已在簽臨約時定下。

所以在上述事件中，除非賣方業主願意接受買家「撻訂」而不再追究，否則業主是有法律權力要求買方履行「必買必賣」條款，向法庭申請「強制履行令」（specific performance），一定要買家完成買賣成交。

其實現時本港法例並沒有明文規定二手住宅買賣時所需用的條款或臨約格式，故任何人仕無論買或賣二手住宅物業，一定要在簽任何臨約前清楚自己的需要，將實際可行的條件列明在所簽的臨約內，其中如有特別要求，例如所售物業不包括那些傢俱或誰人要付簽約後才接獲有關物業的政府維修通知令等，都應在合約內訂明。另一些重要條款，如交吉日期、何時付經紀佣、大訂是否要放在律師處保管至交吉日期等亦應逐一細列。要記着任何合約（包括臨約）不只是形式上問題，其實質條款對立約各方都非常重要，買賣雙方不要在臨約時莽草行事，以免後悔及招致損失。

另按揭貸款是買家買樓決定的重要一環，作為審慎之策，買家應在簽任何臨約前向銀行取得心儀物業基本估價及初部貸款批核，確保有經濟能力成交。在計算中，消費者亦要兼顧要付的一般樓價三成首期、經紀佣、印花稅、水電煤按金等，攏統來說應多預留樓價的百份之五款項是為上算。

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