本文曾載於星島日報A15 12/2/2007

天台業權的爭拗

鄧厚成 執業律師

        最近收到一位業主立案法團主席讀者的來信，大廈於一九七八年入伙，法團於一九八三年成立，並一直佔用著天台(Main Roof)。二零零三年初，法團與多間電訊公司簽定了「許可協議書」(Licence Agreement)，准許它們在天台上安裝天線及發射站，而它們每月需向法團繳交合共數萬元的「許可費」。上週，收到發展商 (即俗稱“大業主”) 的「律師信」，聲稱法團侵犯了它的天台業權。現讀者查問，應如何處理該指稱？

        首先，必須弄凊楚天台是否仍屬大業主的私人地方抑或屬於大廈的「公用部分」(Common Parts)。根據《建築物管理條例》第14、16及18條等的規定，法團一般只可管理大廈的「公用部分」。又根據第2條及附表1的規定，「公用部分」包括了大廈的天台。但是，如大廈的公共契約 (Deed of Mutual Covenant)指明天台屬於大業主的話，該天台則不會屬於大廈的「公用部分」。因此，如確定了天台業權仍屬大業主的話，應考慮援用提早終止條款(Earlier Determination Clause) 來終止那些「許可協議書」，並且與大業主展開和解談判。如談攏不來，大業主堅持訴諸法律，亦可考慮以逆權佔有(Adverse Possession)為由提出答辯 [見新蒲崗大廈業主立案法團案件(HCA 3444/2001)]。

另一方面，如確定了天台只屬大廈的「公用部分」的話，應將事實向大業主作覆。同時，應趁機檢討一下那些天線及發射站的裝置是否符合有關法例及守則，尤其是電訊管理局關於電訊網絡營辦商的《實務守則》等等。

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