本文曾載於星島日報A8 25/12/2006

購農地石屋歸田園居

鄧厚成    執業律師

        最近有位讀者來信，他剛已退休，打算購買一塊新界舊地段農地連同地上小石屋，過其歸隱式的田園生活。他想知道，未簽買賣合約之前，應如何加強自己的保障？

        首先應作土地查冊，看看登記業權人是否賣方本人。然後，查閱一下丈量約份地圖(D.D.Sheet)，看看是否屬於失圖據地段 (Missing Lot)。亦應查閱一下地段索引圖 (Lot Index Plan)，看看地界、形狀和位置是否與實地觀察到的大致一樣。習慣上，新界農村土地的定價多半是參考政府收地時每平方呎的補償額。查閱一下用以計算補償定率之分區圖則(Zonal Plan for Calculation of Compensation Rates)，便有分曉，亦可藉此與賣方討價還價。想知道該區土地的整體法定用途，可參閱發展審批地區核准圖(Development Permission Areas Plans)。上述各圖則一般都可在該區的政府測量處購買得到。至於登記面積(Registered Area)是否與實際面積(Actual Area)大致相同，可向土地註冊處查閱集體官契的附表或向地政處查閱田地面積說明書(Field Area Statement)。如需橫過隔鄰土地才可抵達附近公共通道的話，應確定是否擁有合法過路權。該間小石屋是否屬於合法建築物，應要求賣方出示屋牌(Building Licence) 或修訂租約許可證 (Modification of Tenancy Permit)等等。若依然方心不下，可以聘請測量師提供專業報告。

        因此，購買上述土地時，應加倍小心。如購入的日後成為燙手山芋的話，除了回歸自然的憧憬變得遙不可及之外，多少也會把寶貴的流金歲月折磨了。

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